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电商时代 商铺遇尴尬成“伤铺”

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2014-12-18 11:04

  临近年底,一年租期将满,在市区东小街开服装店的李女士正为要不要续租而犹豫不决,眼瞅着实体店的生意一天不如一天,而东家又丝毫没有减租的意思。再看看同条街上,同样开店的人也多是抱着“过一天算一天”念头度日。

  “这年头,生意难做,东家只知道加租,殊不知我们做生意的日子难过。”李女士说。的确,在开店的人看来,有商铺在手的东家,就等于是抱着个“金矿”,闭着眼睛都能赚钱。不管经济形势怎么样,这店总要有人开,租金也不会少到哪里去,可比“起早贪黑”的开店人要舒坦多了。

  实体商铺投资遇尴尬

  花100多万元买一间商铺,一年的租金就可达10余万元,不出10年就能收回成本……早在10多年前,商铺被投资者视为“金矿”,正所谓“一铺在手,三代不愁”。

  朱先生是我市一位商铺投资者。2010年,他花150多万元,在温州灯具市场买了一间商铺,一年租金2万多元,租金回报率约1.3%。原以为过一段时间租金会上涨,然而打听了今年的租金行情后,朱先生默然:“涨了一点,还是没能突破‘2’字头。”

  同样,在市区虹桥路拥有一间商铺的许先生最近也感受到了“一丝寒意”。“2000年前后,虹桥路商铺的租金大多每年每间11至12万元,2007年前后涨至20万元左右,2013年涨至历史最高点,年租金达30万元左右,今年开始走下坡路,平均跌了四五万元。”许先生说,以前的虹桥路热闹非凡,一铺难求;再看现在,逛的人多买的人少,临街商铺更是频繁地转让、开业、再转让、再开业,如此循环。就在商铺频繁转让的过程中,租金也不再像往年那样,“年年翻新,水涨船高”了。

  张先生在港瑞新玉海买了一间店面,40平方米的商铺,花了280多万元,目前年租金9万元左右,租金回报率约3.2%。对于这个价格,张先生表示尚算满意,但他认为目前港瑞新玉海还未真正聚集人气,他希望日后能有更高的回报。

  投资者已明显感觉到商铺的回报率远没有前几年来得高。而对于经营者来说,商铺所带来的商业价值也已远不如从前。在虹桥路后街做女装生意的小方告诉记者,与鼎盛时期相比,现在生意冷清多了。那时每天都是顾客盈门,她的月营业额能达到20多万元;而现在除了周末、节假日稍好一些,平时难得见到顾客。

  时移事易,当前的商业地产市场发生了巨大变化,曾被视为“金矿”的商铺,现如今正面临着诸多尴尬。“一铺养三代”的说法,对于大多数商铺来说,也已经成为一个遥不可及的奢望。

  商铺为何难再“闭着眼睛赚钱”

  “全民网购时代,谁还会去逛街买东西呢?”市民余先生笑言他“买酱油都要网购”。的确,当互联网全面渗入百姓生活,人们的商业行为逐渐脱离店铺和实体,不仅改变了商业格局,商业地产也面临挑战。据统计显示,2013年,我国网购用户达3.5亿人,网络购物市场交易规模达到1.85万亿元,网络购物交易额占社会消费品零售总额的比重达7.8%。

  越来越多的人选择网上购物,使得实体店的生意越来越差。从支付宝宣布的数据显示,网购的品类主要集中在服装饰品、化妆品、数码电器等标准化电子产品。也就是说,受电商冲击最大的是传统百货业。这也意味着,以传统百货业为核心的商业地产将面临巨大冲击。

  此外,随着国家对住宅房地产调控的加剧,近两年来商业地产成为众多消费者投资的首选。开发商也纷纷加码商业地产,建造“高大上”的大型商业综合体。城市综合体、高级写字楼、大型购物中心、主题商城等商业形态快速崛起。然而,伴随巨量的新增供应,同质化竞争也日益加剧。一些购买了商铺的投资者,面临着投资亏损的事情时有发生,商铺成“伤铺”。再看电商发展越来越迅猛,传统零售消亡论也开始甚嚣尘上。为了不让商铺投资回报落空,市民投资商铺也变得更加理性、谨慎。

  一位多年从事房产中介生意的业内人士坦言,住宅市场持续低迷,很多投资者便转投商铺,认为商铺的回报率更高。然而,越来越多的迹象表明,原本颇受追捧的商铺投资,如今却遭遇寒流。“比如一间商铺的价格200万元左右,平均年租金需达8万元、租金回报率约4%,才是较正常的一个回报水平;而现在的情况是,商铺的价格没有下降,租金却上不去,甚至有些人为了把店租出去而不得不下调租金,有些年租金回报率仅为2%,甚至更低。”这位业内人士说,目前更为严峻的是商铺空置的情形在不断增多。不少商业广场因未能真正聚拢人气,导致部分商铺长期空置。还有一个不可忽视的原因就是电商规模的扩大,在一定程度上压缩了商铺的需求。在这种情况下,不少经营者纷纷由线下转为线上,缩减商铺租赁面积,从而导致商铺的需求减少。

  商铺还有投资价值吗?

  不过,采访中,业内人士认为,即使如此,商铺仍是高价值产品,在房地产所有产品线里,价值最大,投资回报率最高。这并不是说,所有的商铺都有价值,只有优秀的商铺才具有价值。

  什么样的商铺才是有投资价值的商铺呢?业内人士认为,能否聚集人气是关键。“说到底,就是看有没有人会来光顾。”业内人士说,以市中心繁华地段为例,假如店铺建在交通要道,表面上车来车往人流多,但由于停车不便,许多人并不会成为你的顾客,所以这样的商业繁荣就只是一种假象。反之,在大型购物中心附近,既是公共交通枢纽又有足够的停车位可以方便停车的话,这样的商铺相对就比较有投资潜力了。

  而从整体店铺经营业态的趋势上看,未来所有商品性店铺都很难有非常大的上升空间,因为这类店铺售卖的东西很容易被网店取代,而具有服务性和体验性的店铺则无法被网店取代,比如餐厅,酒吧、KTV,健身、美容美发店铺等,这些领域不管电子商务发展得多么庞大,终究无法替代的。再者,随着越来越多商业综合体的建成,未来小型的普通沿街店铺的生意也会受到越来越大的冲击,因为今后购物本身将不再是消费者最看重的,逛街所带来的娱乐体验才是最重要的。

  “网购以价格优势抢占了中低端商品业态的市场份额,商业地产就要在中高档商品品类中扩大优势。同时,电商可以享受消费优惠,但无法做到现场体验,商业地产项目就得从服务业态和体验业态中去寻找更多的租金来源。”业内人士说。

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分享人:小新